Wanneer u van plan bent om een woning of stuk grond te kopen in Spanje krijgt u te maken met het Spaanse vastgoedrecht. De regelgeving omtrent het kopen van een huis en betrokkenen bij een aankooptransactie verschillen sterk met die van Nederland en Spanje.

Eerste fase

Als koper van onroerend goed in Spanje dient u een NIE document te hebben. Vraag deze tijdig aan omdat dit soms enkele weken in beslag kan nemen. Ook zal u een bankrekening in Spanje moeten hebben, waarvan het geld voor het onroerend goed naar de verkoper wordt overgemaakt. Als u eenmaal de woning heeft gevonden waar u een bod op wilt uitbrengen geeft u de gegevens van deze woning door aan uw advocaat. Deze treedt kan dan namens u in contact treden met de verkopende partij om alle benodigde documenten op te vragen.

De koopovereenkomst

Bij het kopen van een woning in Spanje zult u twee of drie contracten tekenen. Het eerste contract wat u tekent is of het reserveringscontract of de voorlopige koopovereenkomst (contrato de arras). De laatste overeenkomst is de notariële koopovereenkomst, ook wel escritura genoemd.

1) De reserveringscontract
Het reserveringscontract is niet verplicht maar wordt in veel gevallen wel gebruikt door kopers wanneer zij grote interesse hebben in een specifieke woning en bang zijn dat deze snel zal worden verkocht indien zij geen reserveringscontract sluiten. Anders dat de naam zegt wordt de woning overigens niet daadwerkelijk gereserveerd. De verkoper wordt namelijk niet verplicht om de woning te verkopen aan de koper. Er wordt alleen een verplichting opgenomen dat de verkoper de woning niet meer zal adverteren. De koper betaald echter wel een bepaalde som, vaak rond de €3000, en verplicht zich onder bepaalde voorwaarden de woning af te nemen. Onderhandelen omtrent de verkoopprijs is na deze overeenkomst dus niet meer mogelijk. Het is daarom erg belangrijk dat uw rechten in dit contract goed beschermd zijn. De koper krijgt met het reserveringscontract de tijd om de woning te laten controleren door een advocaat. Soms wordt de tijd die het reserveringscontract geeft ook door de koper gebruikt om zaken zoals bijvoorbeeld een hypotheek te regelen. Dit is echter sterk af te raden omdat indien deze handelingen toch langer blijken te duren het bedrag verloren gaat. Het bedrag dat de koper betaald bij het reserveringscontract wordt, indien de koop door gaat, in mindering gebracht op de afgesproken koopprijs.

2) De voorlopige koopovereenkomst
In Spanje zijn er verschillende soorten (voorlopige) koopovereenkomsten, genaamd contratos de arras. De meest gebruikte vorm is de contrato de arras penitenciales. Bij deze vorm betaald de koper aan de verkoper een aanbetaling voor de woning (vaak zo’n 10% van de verkoopprijs). Het contract bepaald dat indien één van de partijen besluit af te zien van de koop, zij een som ter hoogte van de aanbetaling verliezen aan de andere partij. In het geval dat de koper dus afziet van zijn koop zal hij zijn aanbetaling dus niet terug ontvangen. De verkoper zal bij afzien van de koop het ontvangen bedrag moeten teruggeven aan de koper vermeerderd met een bedrag van gelijke hoogte.
De overeenkomst geeft beide partijen dus de mogelijkheid om af te zien van de koopovereenkomst zonder dat er sprake is van contractbreuk. Dit voorkomt dat partijen in een dergelijke situatie niet hoeven te procederen en er duidelijkheid is voor beide partijen over hun rechten en plichten.

3) De notariële koopovereenkomst
De notariële koopovereenkomst, escritura de la compraventa, is het laatste contract wat getekend wordt tussen de koper en verkoper. Bij dit contract wordt het onroerend goed overgedragen aan de koper en betaald de koper de resterende aankoopsom aan de verkoper. Na het tekenen van de het contract krijgen beide partijen een kopie van de overeenkomst mee. Het origineel wordt door de notaris gearchiveerd. Deze neemt in het algemeen ook inschrijving in het eigendomsregister voor zijn rekening, de kosten daarvoor worden doorberekend aan de koper.

Contracteer een advocaat

Bij het kopen van een onroerend goed in Spanje is het gebruikelijk om een advocaat in dienst te nemen. Nederlanders en Belgen kunnen veel voordeel halen aan het contracteren van een Nederlandstalige advocaat in Spanje. Dit draagt bij aan een veilige en succesvolle aankoop.

Een vastgoedadvocaat in Spanje controleert onder andere of:
– De verkoper wel de enige eigenaar is en volledig zeggenschap heeft om het onroerend goed te verkopen.
– Er nog lasten of bezwaringen op het onroerend goed zijn zoals een hypotheek, recht van overpad of vruchtgebruik.
– Het onroerend goed mag worden gebruikt voor bewoning.
– Het onroerend goed op het moment van verkoop wordt verhuurd.
– De bouwwerken in en op het onroerend goed legaal zijn geconstrueerd (denk bijvoorbeeld aan een uitbouw of zwembad).
– Er betalingsachterstanden zijn bij de gemeente die beslag kan leggen op het onroerend goed.

Het is ook belangrijk duidelijk aan te geven bij uw advocaat of het bijvoorbeeld mogelijk is om bepaalde zaken te veranderen aan een woning. Een Nederlandstalig kantoor met hoge specialisatie in Spaans vastgoedrecht is MAB advocaten. Zij hebben al veel Nederlanders en Belgen naar een succesvolle woning in Spanje geholpen, en zijn sterk aan te raden als het gaat om juridische aangelegenheden in Spanje.